Avv. Francesca Zanardello
Cosa succede quando la casa, che viene assegnata al coniuge affidatario dei figli, è oggetto di mutuo ipotecario, intestato all’altro coniuge, il quale non paga le rate diventando così moroso nei confronti della Banca?
La casa può essere pignorata? E in tal caso, viene venduta libera o il provvedimento di assegnazione della casa familiare trascritto in data anteriore al pignoramento, ma successivo rispetto all’iscrizione ipotecaria, è opponibile al creditore procedente e all’aggiudicatario che ha acquistato all’asta?
E’ questo il caso sul quale si è pronunciata, di recente, la Suprema Corte, con la sentenza Cass. Civ., sez. III, n. 7776 del 20.04.2016.
Infatti, la Suprema Corte ha chiarito che la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale non è opponibile al creditore ipotecario che abbia iscritto la sua ipoteca sull’immobile prima della trascrizione di detto pignoramento.
Pertanto, nell’ipotesi in cui si siano succeduti, in questo preciso ordine temporale, i seguenti eventi:
- iscrizione di ipoteca sull’immobile da parte della Banca;
- trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario;
- trascrizione del pignoramento sull’immobile;
il creditore ipotecario può far vendere all’asta l’immobile come libero, in quanto il diritto del coniuge assegnatario trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca non può pregiudicare i diritti del titolare della garanzia reale.
La Cassazione precisa che, nel caso di una vendita forzata a seguito di un pignoramento iniziato dopo la trascrizione del provvedimento di assegnazione, il terzo aggiudicatario sarebbe privato del godimento sia diretto che indiretto sul bene, riservato al coniuge assegnatario.
Invece, il creditore ipotecario, mediante l’iscrizione dell’ipoteca, “prenota” il bene e, pertanto, ha diritto di farlo espropriare interamente, a prescindere dalle vicende successive all’ipoteca e, conseguentemente, l’aggiudicatario dell’asta lo acquista libero da vincoli sorti successivamente all’iscrizione ipotecaria.
Tale sentenza ribalta un precedente orientamento (Cass. civ. sez. I, n. 28229 del 18.12.2013 e Cass. Civ., sez. III, n. 12466 del 19.07.2012), che dal rinvio all’art. 1599 c.c. contenuto nella L. 898 del 1970, art. 6, co. 6 (come sostituito dalla L. n. 151/1987, art. 11) traeva la conclusione che il diritto di abitazione assegnato al coniuge convivente con la prole avesse natura di diritto personale di godimento e/o un diritto assimilato per efficacia alla locazione. E poiché l’ipoteca non prevale sulla locazione, anche successiva, se ne treva la conclusione che il diritto di abitazione della casa familiare rimanesse insensibile all’azione esecutiva del creditore ipotecario, dovendo il conflitto risolversi solo con riguardo alla data (anteriore o successiva alla trascrizione dell’assegnatario) in cui il creditore compiva il pignoramento.
Infine è opportuno ricordare che il provvedimento di assegnazione della casa familiare non trascritto non è in alcun caso opponibile al creditore pignorante.
Avv. Francesca Zanardello
