AFPC – Bonollo – Fontana
In punto di locazioni non abitative, i quesiti di portata applicativa più significativa, sorti in capo ai conduttori a seguito dell’emergenza Coronavirus, si ritengono i seguenti: a) recesso per gravi motivi, b) risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, c) sospensione o riduzione del canone.
Il decreto legge n. 18/2020 cd. “Cura Italia” prevede, in favore dei conduttori di immobili rientranti in categoria catastale C/1, il riconoscimento di un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020. Tale disposizione normativa, lungi dal consentire la sospensione o la riduzione del canone, prevede implicitamente che i potenziali beneficiari versino regolarmente l’interno canone, salvo beneficiare della detrazione d’imposta nella misura stabilita.
Al riguardo, si può ritenere che la menzionata disposizione possa in concreto portare ad escludere la ricorrenza dei presupposti di applicabilità degli istituti dell’eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c., così come dei gravi motivi di recesso del conduttore ex art. 27, comma 8, L. 392/1978.
a. Recesso del conduttore per gravi motivi
L’art. 27, ultimo comma, L. 392/1978 consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione, con preavviso di sei mesi, qualora ricorrano gravi motivi.
Affinché il conduttore possa invocare tale rimedio occorre che i motivi siano determinati da avvenimenti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che ne rendano oltremodo gravosa la prosecuzione.
La gravosità di tale prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva – non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal medesimo conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo – ed eccedere l’ambito della normale alea contrattuale (cfr. Cass. civ. sez. III, 24 settembre 2019, n. 23639). Non solo. La valutazione circa la prosecuzione del rapporto locativo dovrà essere parametrata alla dimensione globale dell’azienda (specialmente se sia di rilievo nazionale o multinazionale) verificando se il sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie sia tale (anche in ragione della loro durata e consistenza) da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda complessivamente considerata (Cass. civ. Sez. III, Sent., 13.12.2011, n. 26711).
Sebbene i provvedimenti governativi siano in grado di comportare delle conseguenze eccedenti l’ambito del normale rischio contrattuale – certamente indipendenti dalla volontà del conduttore e non prevedibili dallo stesso – occorrerà verificare, caso per caso, la sussistenza delle condizioni suesposte, senza dimenticare il carattere temporaneo dei provvedimenti attualmente vigenti e la necessità, ai sensi della legge citata, di un preavviso di sei mesi.
Allo stato, tale rimedio potrebbe essere assentibile in quelle specifiche ipotesi in cui – valutata l’economia del contratto di locazione (durata, canone, tipologia dell’immobile, investimenti operati dal conduttore per l’inizio dell’attività) e la sua data di recente avvio (di poco anteriore al fenomeno del COVID-19) – si possa davvero ritenere gravemente frustrata la causa concreta della locazione, avuto riguardo a quegli specifici interessi del conduttore noti al locatore al tempo della stipula del contratto
b. Risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta
La risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta costituisce un rimedio generale contro le sopravvenienze che, nell’ambito dei contratti commutativi, vadano ad alterare il valore delle prestazioni rispetto a quello originario.
Nel caso che ci occupa, le restrizioni imposte dai DPCM generano uno squilibrio tra la prestazione del conduttore e quella del locatore, rendendo il pagamento del canone certamente gravoso rispetto alla mancata fruizione concreta (totale o parziale) dell’immobile.
In applicazione dell’art. 1467 c.c.: “Nei contratti ad esecuzione continuata o periodica [tra cui i contratti di locazione, n.d.r.] ovvero ad esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di eventi straordinari o imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto”.
I ben noti provvedimenti governativi rivestono sia il carattere della straordinarietà, atteso che non conoscono eguali nella moderna storia repubblicana, che quello della imprevedibilità, in quanto (salvo l’ipotesi di contratti locativi stipulati quando l’estensione del contagio al territorio nazionale era già evidente) la loro adozione non era prevedibile al momento genetico del rapporto.
Tuttavia, non pare possibile sostenere che la situazione delineatasi per effetto dei DPCM configuri la “eccessiva onerosità” prevista dalla norma in esame, giacché l’alterazione significativa dell’equilibrio contrattuale deve compiersi alla stregua di criteri rigorosamente oggettivi; ciò porta ad escludere ogni riferimento alla rappresentazione delle parti e/o a quegli eventi che, per la loro non apprezzabile durata, non risultino compromettere l’utilità che il conduttore potrebbe comunque continuare a ritrarre dalla prosecuzione della locazione, una volta venuti meno i divieti imposti dai DPCM.
Soccorre tale interpretazione anche la statuizione secondo cui: “La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”. Il che significa che, sul solco dell’ordine giuridico vigente, sussiste il favor per la stabilità dei rapporti anziché per la loro prematura cessazione.
c. Sospensione o riduzione del canone
La possibilità di sospendere o ridurre il canone necessita dell’esame di differenti dettati normativi: l’impossibilità sopravvenuta della prestazione ai sensi degli artt. 1463 c.c. e 1256 c.c., da un lato, e l’applicazione analogica degli artt. 1583 e 1584 c.c., dall’altro.
Innanzitutto occorre premettere che tra gli obblighi a carico del locatore, accanto a quello di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all’uso pattuito, vi è quello di garantire il pacifico godimento “giuridico” dell’immobile locato (art. 1585 n. 3 c.c.). Ciò premesso, si potrebbe ritenere che i provvedimenti dell’autorità governativa rendano impossibile per il locatore proprio l’adempimento di tale prestazione, con conseguente applicabilità della disciplina di cui agli articoli 1256 co1 e 1463 c.c.
Sul punto, la Corte di Cassazione ha di recente precisato che l’impossibilità sopravvenuta della prestazione è configurabile non solo nel caso in cui ne sia divenuto impossibile l’adempimento da parte del debitore, ma anche qualora ad essere impedita sia l’utilizzazione della stessa ad opera della controparte (Cass. Sez. III ord. 29 marzo 2019, n. 8766); a maggior ragione, quindi, quando l’inutilizzabilità deriva da un provvedimento dell’autorità governativa, soggetto terzo rispetto alle parti contrattuali e giuridicamente legittimato ad interdirne la fruizione.
Si potrebbe dunque ritenere che l’impossibilità si sostanzi nel venir meno, per effetto delle sospensioni disposte con i DPCM, della possibilità del conduttore di fruire della prestazione del locatore, con la conseguente risoluzione del contratto in ragione dell’irrealizzabilità della causa concreta del negozio.
Il rimedio in questione rimarrebbe tuttavia applicabile ai casi di totale e definitiva inutilizzabilità del bene locato, con conseguente esclusione di quegli esercizi commerciali che, seppur parzialmente, possono ancora usufruire dei locali o potranno ragionevolmente fruirne in un tempo futuro non irragionevolmente remoto ed indeterminabile.
Sotto tale ultimo profilo, potrebbero trovare applicazione gli articoli 1256 co2 c.c., 1258 c.c. e 1464 c.c. che consentirebbero al conduttore, da un lato, di sospendere la propria prestazione, e, dall’altro, di ridurre l’ammontare del canone di locazione per il tempo in cui perdura l’inutilizzabilità, totale o parziale, dell’immobile locato. [1]
Ad avviso di chi scrive, tuttavia, pare maggiormente aderente al caso in esame la disciplina codicistica prevista specificamente per il mancato godimento dell’immobile dovuto a riparazioni urgenti (artt. 1583 e 1584 c.c.).
L’art. 1584 c.c. costituisce applicazione dell’art. 1464 c.c. e prevede che “se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo … proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento”.
Le riparazioni urgenti non si attagliano perfettamente alla fattispecie concreta qui analizzata, ma costituiscono un importante spunto per ammettere un’applicazione analogica del principio ivi sotteso.
La norma citata, infatti, non entra nel merito dei fenomeni originativi delle “riparazioni”; in altre parole, è del tutto indifferente per l’applicazione dell’art. 1584 c.c. il fatto che le riparazioni siano dovute a negligenza del locatore oppure a cause esterne ai contraenti (terremoti, alluvioni, etc.). Sul punto, infatti, pur essendo tanto indiscusso quanto indiscutibile che per il conduttore il pagamento del canone costituisce l’obbligazione principale e fondamentale – il cui adempimento potrebbe essere sospeso (ex art. 1460 c.c.) solo nel caso in cui venisse completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore e se ne accertasse l’inadempimento colpevole – si segnala la presenza di orientamento giurisprudenziale che prospetta, anche per il contratto locatizio, una lettura maggiormente plasmabile al caso concreto.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 3341 del 7 marzo 2001, ha affermato che “il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall’art. 1584 c.c..” (ulteriormente confermata da Cass. Civ. sez. III, 11 febbraio 2005, n. 2855 e Cass. Civ., ord. 22 settembre 2017, n. 22039).
Il principio enunciato ha avuto successiva applicazione anche al caso di un immobile rimasto intercluso a causa di alcuni lavori pubblici alla strada di accesso, con conseguente inadempimento del locatore (ancorché per impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile) rispetto all’obbligo di consentire al conduttore il pacifico godimento del bene locato. Ebbene, in tale occasione la Corte di Cassazione, ha affermato che il conduttore (che aveva continuato a godere dell’immobile, ma in misura ridotta rispetto a quella pattuita) per conformare il suo comportamento a buona fede, avrebbe potuto soltanto “chiedere una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento, in analogia al disposto dell’art. 1584 cod. civ. per la diminuita utilizzabilità economica del bene…” (Cass. Civ. sez. III, 13 luglio 2005, n. 14739).
Alla luce di quanto sin qui esposto, si ritiene sostenibile la tesi secondo cui il conduttore, dopo un primo periodo di tolleranza (pari ad un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, non superiore a venti giorni), ha diritto ad una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento.
Va da sé che, nel caso concreto, si dovrà verificare se ed in che misura i provvedimenti sospensivi delle attività non essenziali abbiano ecceduto o eccederanno, complessivamente, il periodo di tolleranza sopra indicato.
Dott.ssa Erika Bonollo
Avv. Francesco Fontana
[1] A sostegno di tale tesi soccorrono gli indici interpretativi emergenti dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Con riferimento all’ipotesi di danneggiamento dell’immobile locato, già la giurisprudenza più risalente affermava che “in tema di rapporti di locazione si deve ritenere che solo la distruzione dell’immobile o la perdita delle caratteristiche essenziali all’uso cui lo stesso era destinato comportino la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta definitiva della prestazione del locatore. Deve, al contrario, ritenersi che il mero danneggiamento dell’immobile non impedisca la prosecuzione del rapporto, che resterà sospeso durante il tempo occorrente per l’effettuazione delle riparazioni indifferibili essendo queste ultime causa di impossibilità solo temporanea della prestazione del locatore.” (crf. Pretura Napoli, 15/01/1992 e Cass. 29 ottobre 1962, n. 3076). In materia di rapporti di lavoro subordinato, inoltre, si è affermato che nel caso in cui vengano meno, per circostanze esterne ed imprevedibili, le condizioni per la fruizione da parte del datore di lavoro della prestazione del lavoratore “il datore di lavoro non incorre in responsabilità per l’unilaterale sospensione da lui disposta e, in particolare, non è tenuto al pagamento delle retribuzioni per il periodo di sospensione” (cfr. Cass. sez. lav., 30 marzo 1998, n. 3344, richiamata da Cass. sez. lav., 16 giugno 2003, n. 9635).
