Dott. Marta Collalto
La responsabilità dell’appaltatore per la rovina e i gravi difetti di edifici di lunga durata è regolata dall’art. 1669 c.c., tale norma statuisce che “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
In seno alla giurisprudenza di legittimità è sorto un contrasto circa l’ambito oggettivo di applicazione dell’art. 1669 c.c..
Pacifica è, infatti, l’applicabilità dell’art. 1669 c.c. ai casi di ricostruzione o costruzione di una nuova parte dell’immobile, mentre oggetto di contrasto giurisprudenziale riguarda l’estensibilità della norma alle opere edilizie eseguite su un fabbricato preesistente.
Al riguardo, le Sezioni Unite della Cassazione Civile hanno provveduto a definire i limiti della garanzia dell’appaltatore.
Dapprima la posizione della giurisprudenza era in senso restrittivo, ovvero dell’applicabilità della norma 1669 c.c. esclusivamente alle ipotesi di realizzazione di una nuova costruzione (Cass. 2007, n. 24143). Secondo tale orientamento, nel caso in cui ricorra un’opera di mera riparazione o modificazione di manufatti preesistenti, si ritengono applicabili solamente gli art. 1667 e 1668 sulla responsabilità dell’appaltatore per difformità e vizi dell’opera.
Altra corrente giurisprudenziale aderiva all’orientamento contrario, secondo il quale l’appaltatore è chiamato a rispondere anche per la rovina o i difetti su un edificio preesistente qualora incidano su elementi essenziali dell’immobile.
Le Sezioni Unite con sentenza n. 7756 del 27.03.2017 componendo il contrasto, hanno aderito all’orientamento meno restrittivo stabilendo che l’art. 1669 c.c. “è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinio o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo”.
La ragione di tale estensione è dovuta alla considerazione che anche le opere di ristrutturazione, restauro o altri interventi di natura immobiliare possono porre in pericolo o rovinare la porzione oggetto di modificazione, oltre che la porzione preesistente eventualmente coinvolta.
Pertanto, qualunque opera destinata a lunga durata realizzata su di un immobile rientra nello spettro applicativo dell’art. 1669 c.c., a prescindere dal fatto che si tratti di edificio preesistente o nuovo fabbricato.
Dott. Marta Collalto
