Avv. Luca Valle
Nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo accade spesso di imbattersi in immobili privi del certificato di agibilità, in alcuni casi perché l’istanza di rilascio del certificato di agibilità non è stata formulata, in altri perché l’immobile non presenta i requisiti necessari per ottenerlo.
In tali casi, dunque, l’immobile non risulta idoneo allo svolgimento dell’attività del conduttore.
Peraltro, spesso il conduttore non è a conoscenza di tale mancanza, apprendendola solo in occasione di adempimenti burocratici preliminari all’avvio dell’attività.
Come comportarsi in caso di locazione di un immobile privo di agibilità? Quali strumenti ha a disposizione il conduttore per tutelare le proprie ragioni?
Preliminarmente occorre inquadrare giuridicamente la fattispecie.
Le obbligazioni principali in capo al locatore sono disciplinate dall’art. 1575 c.c., il quale stabilisce che il locatore deve:
- consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione;
- mantenerla in istato da servire all’uso convenuto;
- garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
L’art. 1578 c.c., inoltre, stabilisce che “se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.
Orbene, in tema di obblighi del locatore in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo si sono registrati due diversi orientamenti nella giurisprudenza di legittimità.
Secondo un primo indirizzo (Cass. 13 marzo 2007, n. 5836; Cass. 8 giugno 2007, n. 13395; Cass. 1 dicembre 2009, n. 25278 e Cass. 25 gennaio 2011, n. 1735) nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonchè al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato; la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore.
Secondo il diverso e più recente orientamento (Cass. 28 marzo 2006 n. 7081; Cass. 7 giugno 2011, n. 12286, Cass. 19 luglio 2008, n. 20067), nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio – e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di una specifica attività – costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia consapevolmente accettata.
Con sentenze n. 13651/2014 e n. 666/2016, la Corte di Cassazione, operando una sintesi ed un coordinamento dei citati orientamenti, ha ritenuto che solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.
Tuttavia, non risulta applicabile l’art. 1578 c.c. nei casi in cui il conduttore era a conoscenza dei vizi (ossia della mancanza del certificato di agibilità) e il locatore si era impegnato ad eliminarli.
La giurisprudenza ha infatti avuto modo di chiarire che “allorquando in un contratto di locazione le parti si danno atto dell’esistenza di vizi del bene locato ed il locatore si sia impegnato ad eliminarli e frattanto si sia fatto luogo comunque alla consegna del bene ed al godimento del bene nelle condizioni in cui esso si trova, il regolamento contrattuale sfugge alla regola di cui all’art. 1578 c. c., di modo che il conduttore, qualora l’obbligazione di eliminazione dei vizi venga inadempiuta dal locatore, di fronte all’inadempimento non ha la facoltà di chiedere la riduzione del corrispettivo, ma soltanto i rimedi generali contro l’inadempimento e, quindi, a livello di azione l’alternativa fra l’azione di adempimento e l’azione di risoluzione del contratto, ed a livello di autotutela la possibilità di sospendere il pagamento del corrispettivo proporzionalmente alla diminuzione del godimento arrecata dalla inesecuzione delle opere di eliminazione dei vizi” (Cass. civ. n. 14737/2005; nello stesso senso, Cass. civ. n. 774/1979 e Cass.civ. n. 2597/1979).
In base a quanto affermato dai giudici di legittimità nelle predette pronunce, il fondamento dell’impossibilità di applicazione dell’art. 1578 c.c. discende dalla circostanza che la fattispecie creata dall’autonomia delle parti con l’accordo di esecuzione dei lavori diretti ad eliminare i vizi è diversa da quella regolata dall’art. 1578 c.c., la quale presuppone ignoranza incolpevole dei vizi da parte del conduttore e gli fornisce un mezzo di tutela aggiuntivo, diretto a consentirgli di valutare la convenienza della continuazione del godimento a fronte di una riduzione del corrispettivo e della risoluzione del contratto, in una situazione in cui soltanto dopo la conclusione del contratto si manifestano gli effetti del vizio.
Invece, quando il vizio è conosciuto e le parti dettano una regolamentazione non può che valere la disciplina che essi hanno previsto e, al di là di essa, quella generale dei mezzi di tutela di fronte all’inadempimento; pertanto, se le parti non hanno previsto che di fronte all’inadempimento dell’obbligazione di eliminare i vizi è ammessa la riduzione, non ci si potrà avvalere di tale rimedio.
L’art. 1578 c.c. tutela, infatti, un conduttore che dovrebbe subire le conseguenze del vizio manifestatosi dopo la conclusione del contratto e da lui non conosciuto al momento della conclusione.
Ben diversa è invece la posizione del conduttore che concluda il contratto conoscendo il vizio e con la pattuizione che il locatore lo eliminerà.
Avv. Luca Valle
